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继续做大规模 美的置业的千亿目标不变

2019-08-21 08:44:45 来源: 经济观察网 举报
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“今年上半年,房地产销售金额相较2018年同期增速放缓,但整体规模仍在上涨。”在8月20日发布的中期业绩报告中,对于过去半年的房地产行业形势,美的置业控股有限公司(HK.03990,以下简称“美的置业”)给出这样一句描述。

面对市场形势的变化,美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐告诉经济观察网,美的置业动态调整了公司的一些战略。

比如,在城市布局方面,去年美的置业聚焦在二线及强三线城市上。3月份的年度业绩会上,郝恒乐表示,二线和强三线是美的置业强力要做的城市,这是房地产市场的主战场。

但从去年下半年到今年上半年,美的置业新增项目都在原来城市布局的基础上进一步升级,基本上以一线二线和强三线城市为最主要区域。

中报数据显示,今年上半年,美的置业新增地块46块,这些土地储备的总建筑面积达966万平方米。对应的新增货值为1254亿元,其中一线、新一线城市以及二线城市的货值占比将近70%。

上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市都是上半年美的置业新进入的城市。郝恒乐说,策略性、机会型进入(新)一线城市之后,接下来肯定会在这些城市做大规模。

按照他的判断,下半年土地市场的溢价不会像4-5月份那么高,但热点城市的土地绝对价格并不会出现太大的降幅,毕竟相对供应量

比较短缺,多数房企的战略方向也以这些城市为主。

美的置业还会选择在合适时机拿地,对于高价值区域和城市坚定不移地进入。不过郝恒乐透露,还要对下半年的土地市场进行观察,大概的拿地预算主要根据公司的经营性动作、现金流回款和资金状况进行动态把握。

但对于拿地的基本策略,美的置业依然坚持一线城市机会型拿地,二线及省会城市重点拓展,三线城市精选布局,基本上不会再进入新的四线城市。

布局的城市量级提升,给美的置业带来的一个影响是平均土地成本有所上升。截至今年上半年,美的置业拥有210个项目,同时通过合营企业及联营公司参与39个项目,土地储备的总建面约5251万平方米,平均地价约2677元/平方米,相比去年底2337元/平方米的平均土地成本上涨了14.55%。

“城市布局升级之后,资金总盘子的需求是大了一些,但我认为这对公司是有战略意义的。”郝恒乐称。

他所提到的战略意义,从美的置业上半年的销售额贡献比例可以一窥究竟。前6个月,美的置业连同其合营企业及联营公司共实现合约销售额472亿元,较2018年同期上涨约17%。这部分销售额中,(新)一线城市贡献了24%,二线城市贡献了44%,综合计算,二线及以上城市在销售业绩的贡献占比高达68%。

如果对比3月份郝恒乐给出的1000亿销售目标,上半年美的置业在销售规模的完成度达47%左右。“全年的目标没有改变,我们依

然坚定往前推货,下半年会加快去化。”美的置业高级副总裁徐传甫说,现在整个公司正采取各种措施,从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动,保证千亿目标实现。

在下半年的销售策略中,“一盘一策,抢收市场”、“持续打造自销渠道”等也被美的置业分列出来。

值得关注的是,从年初开始,美的置业就着手调整整体的融资品种,初步清理掉一些成本较高的信托融资。截至6月30日,在541.85亿元的总借款中,低成本的银行借款占比67%,公司债券占比14%,这两种融资方式的合共占比由期初的62%提升至81%;反之,成本较高的信托融资占比则从期初的24%下降至8%;另有8%的保险融资与3%的资产抵押证券。

截至6月30日,美的置业的净负债率较期初下降1.8个百分点至95.6%。

不过,自五月以来,监管部门连续祭出多份针对银行、信托机构及其他金融机构的发文,并对房企、信托公司、银行多个主体开启约谈、专项检查和窗口指导等不同动作。

面对趋向严厉的融资大环境,美的置业执行董事兼首席财务官林戈向经济观察网表示,美的置业非常关注融资政策。现在公司的融资渠道中,银行贷款占比最大;另外美的置业也在申报新债,借新还旧方面还存在一些存量。截至上半年,美的置业已批复未动用的境内公司债券发行额度为31.44亿元。“加大与险资的合作也是我们的融资渠道之一;此外,我们还在申报ABS。”他说。

“但下半年美的置业还是以加大整体回款为主,因为只有市场上拿到的钱才最真实。”林戈强调,目前在现金流管理方面,美的置业对现金流的预警期限已经延长至一年半,“这是为了保证我们的资金安全性。”

吴艳 本文来源:经济观察网 责任编辑:吴艳_lyg016
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